Иваново: ТОС в борьбе за жилищные права граждан[12]
По мере того как растет стоимость жилищно-коммунальных услуг, растет и интерес к ее
снижению. Улучшить качество обслуживания и относительно уменьшить платежи
граждан реально. Для этого необходимо владеть информацией и умело ею пользоваться.
Мы – собственники.
Если в многоквартирном доме приватизирована (или куплена) хотя бы одна квартира, то
этот дом уже не может целиком принадлежать городу. Каждый, кто имеет в
собственности квартиру – собственник доли в общедомовом оборудовании и
общедомовых помещениях. Например, если Вам принадлежит квартира, то Вам на праве
общей долевой собственности принадлежит и коробка (стены, крыша, перекрытия) дома,
входная дверь, подъезд, лестничные марши, лестничные площадки, окна, лифт, системы
водо-, электро-, газо- и теплоснабжения. Вы вправе претендовать и на придомовой
земельный участок (примерно до 22 м2 земли на каждого жителя передается бесплатно).
Город имеет долю в собственности пропорционально количеству квартир, которые еще не
приватизированы. Если все квартиры куплены (или приватизированы), то город
собственности в этом доме не имеет.
Знание о том, что мы – собственники, имеет важное практическое значение: мы можем
пользоваться правами собственника при заключении и исполнении договоров.
Договоры.
Жилищно-коммунальное обслуживание держится, в основном,
на 2 типах договоров: а) купля – продажа (электрическая,
тепловая энергия, вода, газ – это товары); б) подряд или
возмездное оказание услуг (выполнение ремонта и
технического обслуживания). Их суть хорошо известна. Мы
пользуемся этими договорами ежедневно. Каждый знает: за
некачественный товар, за плохую работу я вправе уплатить
В микрорайоне Авдотьино г. Иваново
еще в 1997 году прошла учредительная
конференция ТОС. Был подготовлен
Устав, определены границы ТОС, Затем –
регистрация в качестве юридического
лица. Активисты авдотьинского ТОС
совместно со специалистами
инициировали разработку проекта
городского Положения, а затем и
областного закона о ТОС. К 2005 г. в
области насчитывается более 50 Советов
ТОС.
меньше, или вернуть свои деньги, или потребовать за те же деньги передать хороший
товар, переделать работу. Действует простое понятие: я плачу и я решаю, где, что, у кого
купить, заказать; или не купить, не заказать.
Права жителя закреплены в Гражданском кодексе, Законе о защите прав потребителей,
Правилах оказания коммунальных услуг, Правилах и нормах технической эксплуатации
жилищного фонда, региональных законах и других нормах права. Например: сказано в
законе «О социальной направленности жилищной политики в Ивановской области», что
приборы учета должны устанавливаться бесплатно – значит, мастер из ЖРЭУ должен их
установить бесплатно (вернее, мы уже оплатили их установку в тарифе).
Договор с жителем должен быть в письменной форме. Если его нет, то доказательством
договорных отношений служат письменные счета, а содержание отношений ясно из
перечисленных норм права.
Гарантии и гаранты.
Давайте проверим, как на самом деле действуют наши гарантии и гаранты.
В течение 2002 – 2003 гг. общественные организации граждан и органы общественного
самоуправления всей России требовали и настойчиво добивались, чтобы были, наконец,
разработаны, приняты и опубликованы «Правила и нормы технической эксплуатации
жилищного фонда». Наконец, Госстрой утвердил эти правила 27.09.2003. Это документ
почти на 200 страницах, где систематически и подробно указано все, что касается
технического обслуживания. Если требования правил не исполняются, то жители вправе
потребовать перерасчет и компенсации. Правила обязательны для исполнения. По-
прежнему в силе Гражданский кодекс, закон о защите прав потребителей.
Разработана новая редакция закона «О социальной направленности жилищной политики в
Ивановской области» в том же 2003 г. Беда в том, что сами по себе нормы права бумажки,
на которых что-то написано. Без принуждения они не действуют. Вот пример из жизни
микрорайона. Члены Совета осмотрели практически все многоэтажные дома
микрорайона. Отметили свыше 90 нарушений Правил и норм технической эксплуатации.
Органы власти, контроля и надзора.
Пример Совета ТОС м. Авдотьино. Совет проинформировал о нарушениях Правил ЖРЭУ
№ 20 и МПЖХ – нет ответа. Из прокуратуры ответ пришел – это не их дело. От главы
города нет ответа. Государственная жилищная инспекция проинформировала, что
проведено обследование. Но осмотрены лишь 5 домов, да и то не полностью; выдано
предписание провести ремонт… всего одного дома (кстати, не самого плохого по своему
состоянию). Из объяснений ЖРЭУ, данных в ходе проверки, выходит, что во всех домах
проводится ремонт, есть исправные общедомовые счетчики, нет грязи. Удивительно, но
ЖРЭУ не признало ни одной своей недоработки: все у них в порядке! Как говаривал
О. Бендер, «с таким счастьем – и на свободе»! По мнению коммунальщиков, жители во
всем виноваты: платят неаккуратно, портят имущество, костры жгут, мусор разбрасывают.
Подтвердить свои заявления о проделанных работах документально ЖРЭУ не может.
Правоохранительные органы вероятными приписками не интересуются.
Но вот один житель Иванова (не из нашего микрорайона) решил тоже поставить опыт: не
платить за не оказанные ему коммунальные услуги. По закону имеет право. Пусть, мол,
МПЖХ подает на меня в суд и доказывает, что услуги оказаны. МПЖХ в суд подавать не
стало. За МПЖХ иск в суд на гражданина подала прокуратура Фрунзенского района.
МПЖХ – это муниципальное унитарное предприятие, коммерческая организация. Сама
себя защитить может. А прокуратура помогла не гражданину, а коммерческой
организации.
Обслуживающая организация ЖРЭУ, по сути, не является стороной договора на
техническое обслуживание жилищного фонда. Оно исполняет обязательства по договору
от имени муниципального предприятия жилищного хозяйства (МПЖХ). В обязанность
МПЖХ и ЖРЭУ входит разъяснение гражданам особенностей обслуживания
оборудования, учета потребления, порядка обращения с заявками, претензиями и т.д. На
деле этого не происходит. Отмечены случаи введения потребителей в заблуждение
относительно количества и качества услуг. Например, в доме № 19 по ул. Дюковской
капитального ремонта не проводилось со дня окончания строительства (в 1992 г.). Но
работник ЖРЭУ при жилищной инспекции заявила, что ремонт проведен, только жители
все вновь поломали.
Для облегчения дела текст договора на обслуживание квартиры включен в текст
упомянутого областного закона как обязательное приложение. Но обслуживающие
организации заключают такие договоры лишь по принуждению со стороны суда. МПЖХ
и ЖРЭУ заставляют граждан подписывать собственный текст договора, особенно при
приватизации. Люди, слышавшие что-то про обязательность договора, его подписывают.
Они не обращают внимания, что в договоре, который им «подсовывают», отсутствуют:
− точный перечень услуг;
− право гражданина на освидетельствование и инспектирование состояния дома в
своем присутствии;
− право не платить при отсутствии договора;
− право платить ту сумму, которую не оспаривает, а не ту, что записана в счете;
− право знать, за что образовался долг;
− право требовать перерасчета вне зависимости от наличия долга.
Договор в редакции МПЖХ в судебном порядке признан не соответствующим закону.
Тогда МПЖХ слегка изменяет договор, и заставляет подписывать его. Этот договор также
нарушает права граждан. Лучше уж вообще без договора! Договор может стать жителю не
защитой, а угрозой.
Справедливый договор имеет ряд признаков:
1. Ссылка на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и
областной закон.
2. Право лично участвовать в осмотре в приемке результата работ.
3. Право личного эффективного контроля за качеством работ, количеством и
качеством приобретаемых товаров (воды, тепла, газа и т.п.). Вот их примерное
содержание:
…Обслуживающая организация обязана приглашать Собственника на
приемку выполненных работ по ремонту и техническому обслуживанию
общего имущества дома. Работы, не принятые Собственником, оплате
не подлежат.
Стоимость и перечень плановых работ на следующий календарный год
должны быть согласованы Собственником и должны основываться на
нормах (как обязательных, так и рекомендательных) Правил и норм
технической эксплуатации жилого фонда. Работы, не согласованные
Собственником, оплате не подлежат.
Споры о перечне и стоимости работ, количеству и качеству
потребленных ресурсов решаются путем переговоров. В случае, если
не найдено согласие – в судебном порядке.
Собственник вправе:
− знакомиться с данными общедомовых приборов учета в удобное для
себя время;
− проверить соответствие температуры теплоносителя температуре
наружного воздуха;
− получать от обслуживающей организации заверенные ею сведения о
показаниях приборов учета, о температуре теплоносителя,
температуре наружного воздуха в письменной форме в день и час
ознакомления с ними;
− составлять акты об обстоятельствах, имеющих значение для него,
в том числе в отсутствие или без согласия представителей
обслуживающей организации. Акты, составленные обслуживающей
организацией, не имеют преимущества перед актами,
составленными Собственником.
Обслуживающая организация обязана доводить до сведения
Собственников в удобной для них форме следующую информацию:
− перечень ремонтных работ по общему имуществу дома и график их
выполнения;
− сведения о потребленных ресурсах по дому за истекший период;
В случае отсутствия (неисправности) общедомового прибора учета
Собственник вправе оплачивать не более 70% от рассчитанной
стоимости потребленной воды (теплоносителя).
Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором,
стороны руководствуются законом «О социальной направленности
жилищной политики в Ивановской области», Правилами и нормами
технической эксплуатации жилищного фонда (рекомендуемые
приложения Правил носят для сторон обязательный характер).
Собственник квартиры, иными словами, вправе знать, когда и какие работы будут
выполнены, согласовать их перечень, цену. Собственник вправе, например, заявить: «Я не
согласен, что за уборку вы берете с меня 30 рублей в месяц. Я буду сам убирать, или
найму кого-нибудь». Он вправе проверить, что выполнены именно те работы, которые он
согласовал, и лишь затем платить. Он вправе проверить, не заставляют ли его платить за
ненужный ему теплоноситель и воду, экономятся ли вода и другие ресурсы. Вправе. Но
дают ли осуществить это право?
Нелишне помнить, что свидетельством наличия договора обслуживания являются
квитанции об оплате. Опасно для жителей вот что. Руководитель обслуживающей
организации может сказать: житель регулярно платит – значит, он согласен с условиями.
Поэтому обслуживание производится так, как сложилось.
Простота хуже воровства.
Потребителя обманывают не только при оказании услуг, но и при расчетах их стоимости.
Плата за коммунальные услуги рассчитана по формуле:
Плата = Тариф (стоимость за 1 единицу услуги, ресурса) умноженный на количество
единиц услуги, ресурса.
Услуга - это, например, уборка территории, лифт, антенна, обслуживание жилья. Тариф -
стоимость услуги за 1 м2. Ресурс – это, например, горячая и холодная вода. Тариф –
стоимость 1 м3 или 1 Гигакалории (Гкал) тепловой энергии. Количество единиц – это
количество м2 площади, м3 воды, Гкал тепловой энергии. Дальше, якобы – чистая
арифметика. Но это в теории.
Тариф должен быть утвержден надлежащим органом. Например, тарифы для МПЖХ,
Горэлектросети, Гортеплоэнерго, Водоканала и других муниципальных предприятий по
уставу г. Иваново должна утверждать городская Дума. Тариф должен быть обоснован.
Обоснованность должна быть подтверждена экономической экспертизой. Экспертизу
должен провести независимый аудитор. Выбор аудитора должен осуществить тот же
орган, что утверждает тарифы, т.е. городская Дума. Это – требование закона. А теперь
посмотрим, как закон легко нарушить. Во-первых, все годы тарифы утверждала не Дума, а
мэр города. Администрация сначала обходилась без аудитора, а затем подбирала аудитора
сама. Аудит платный. В России действует правило: кто платит независимому эксперту, в
интересах того и делается экспертиза. Недаром в судах стороны бьются за право самим
выбирать эксперта. Результат: по величине тарифов по отношению к размеру средней
зарплаты Иваново впереди чуть ли не всей России. Стоимость аудита оплачена
муниципальными предприятиями. Стоимость оплаты включена в тариф (на законном
основании) и, в конечном счете, оплачивается нами, потребителями. Злые языки говорят:
за наши деньги нас и обманывают. Они не правы. Закон позволяет включить в тариф
практически все, что интересует руководство коммунальных предприятий: повышенный
рост зарплаты, страхование, кредиты, дивиденды, премии, санаторно-курортное лечение,
прибыль. Иное дело, что аудит бухгалтерский не столь эффективен. В бухгалтерских
книгах скоро все будет гладко. Важнее выяснить, где что теряется из ресурсов (аудит
потерь). А если тариф заведомо реален, то незачем тратить деньги на аудит. Например, в
Тейкове тариф на тепловую энергию от котельной ХБК раза в два ниже, чем в Иванове –
зачем там аудит?
Депутатам, как правило, не до трудоемких исследований тарифов. Да и отвечать за
тарифы не хочется: проще свалить ответственность на мэра. Поэтому Дума, вернув себе
право утверждать тарифы, стала искать выход, как бы вновь передать ответственность
администрации. И нашла. Она утвердила плату за разные виды услуг, смешав понятия
«цена», «тариф», «плата». Цены поручили установить администрации города. Но цены и
тариф – это, по сути, одно и то же, ведь размер платы – это произведение от умножения
цены на размер общей площади. Подобным же образом администрация установила и
тарифы на тепло и воду, сказав, что это не тарифы. Городская Дума подавляющим
большинством проголосовала это решение. Прокуратура Ивановской области сочла эти
«игры в слова» нарушением закона, но никого не наказала, ограничившись предложением
устранить недостатки, указав: «нарушение порядка ценообразования и процедуры
утверждения тарифов … может привести к отказу граждан оплачивать коммунальные
услуги».
Объем потребления.
Для учета потребления горячей воды на горячее водоснабжение установлены счетчики. В
принципе, их можно установить также для учета горячей воды на отопление. Однако в
нарушение п.5.4.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» счетчики не
проверены, их показания не используется при расчетах. Работники ЖРЭУ сначала
объяснили проверяющей комиссии, что счетчики исправны, учет ведется. Затем признали,
что счетчик неисправен, т.к. на деньги жителей они закупили бракованные счетчики.
Вопрос: если счетчики бракованные, зачем их было покупать? Если брак выявился при
эксплуатации, почему не предъявлена претензия изготовителю?
Неисправность счетчиков невыгодна жителям, но выгодна коммунальщикам. При
неисправных счетчиках за сверхнормативные потери в сетях заставляют платить жильцов,
а не энергоснабжающую организацию. Жители, установившие в своих квартирах приборы
учета, платят по их показаниям. Жители, не установившие приборы учета, платят по
завышенным нормам потребления.
Нарушены требования энергосбережения. Вентиляционные отверстия должны обеспечить
лишь однократный воздухообмен. Они не могут быть открыты в морозные дни.
Вентиляционные отверстия открыты круглый год. Отопительные трубы не имеют
изоляции. Все это ведет к огромным потерям. При этом температура воздуха в квартирах,
как правило, превышает минимальную норму. Отсюда следует, что можно существенно
сократить потребление тепловой энергии и, соответственно, расходы потребителей. Это
делается просто: заказывается меньше тепловой энергии.
Ремонт запорной арматуры проводится лишь по мере обнаружения неисправностей. Это
ведет к излишним потерям теплоносителя и холодной воды. Жители, проведя осмотр
сами, установили, что сальники, не позволяющие воде просачиваться из запорной
арматуры, могут выйти из строя в любой момент. Изоляция трубопроводов отсутствует.
Состояние труб свидетельствует о том, что надлежащих гидравлических испытаний не
проводилось. Осмотрим тепловой узел дома № 14 по ул. Революционной. Измерив объем
горячей воды из 5 течей за единицу времени, можно установить: за сутки под фундамент
дома вытекает почти 4 т. горячей воды. В доме 60 квартир. Получается, что за сутки
теряется горячей воды из расчета на 1 человека почти столько же, сколько средний
европеец расходует за тот же период времени.
Осмотрим подъезды и лестничные клетки. Во всех осмотренных многоквартирных домах
отсутствовало второе остекление окон, в некоторых (к счастью, немногих) случаях, были
щели и в первом остеклении. Двери не были снабжены доводчиками, прихлопы не
уплотнены. Все это может служить законным основанием для подачи исков и отказа от
оплаты услуг ЖКХ.
Образцы обращений к властям, жалоб и исковых заявлений, см. в Приложении 13.